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Le marché immobilier niçois marque le pas en avril 2026. Après une phase de reprise discrète au premier trimestre, les principaux observatoires (Meilleurtaux, SeLoger, MeilleursAgents) confirment un repli simultané des prix à l’achat pour les maisons et les appartements. Les maisons perdent 1,24% en un mois, s’établissant à 5 902 euros/m² contre 5 976 euros/m² en mars, tandis que les appartements reculent de 0,74% à 5 219 euros/m². C’est la première baisse mensuelle concomitante depuis le début de l’année 2026 sur la Côte d’Azur.
Les prix reculent : maisons et appartements affectés
Le recul des prix à Nice en avril 2026 intervient après trois mois de stabilité relative. Les maisons subissent une pression plus importante avec une baisse de 1,24% mensuels, tandis que les appartements enregistrent un repli plus modéré de 0,74%. La moyenne tous types confondus s’établit à 5 312 euros/m², confirmant une normalisation du marché après la période euphorique de 2021-2022.
Cette correction reflète une réalité économique complexe : les taux d’intérêt des crédits immobiliers oscillent entre 3,2% et 3,8% pour les meilleurs profils en 2026, bien inférieurs au pic de 4% enregistré en 2023, mais structurellement supérieurs aux 1% de 2021. Cette hausse progressive des coûts de financement restreint la capacité d’emprunt des ménages français et réduit mécaniquement la demande.
Selon les données de la Chambre des Notaires des Alpes-Maritimes, les disparités quartier par quartier restent marquées : Mont Boron et le Carré d’Or demeurent le segment haut de gamme premium avec des prix entre 8 000 et 12 000 euros/m², tandis que le Vieux-Nice et Cimiez se positionnent en résidentiel patrimonial (7 000 à 10 000 euros/m²). Les quartiers Nord, avec des prix entre 4 200 et 5 300 euros/m², bénéficient d’une dynamique d’amélioration attendue grâce aux programmes ANRU.
Les loyers restent tendus malgré le recul des ventes
Contrairement aux prix de vente, les loyers niçois affichent une trajectoire contrastée en avril 2026. Les appartements voient leurs loyers augmenter de 0,99% mensuels pour s’établir à 20,40 euros/m²/mois, tandis que les maisons enregistrent un recul de 1,98%. Cette fourchette importante (15,1 à 29,1 euros/m² selon le quartier) positionne Nice parmi les marchés locatifs les plus tendus de France hors Paris.
Les petites surfaces (T1, T2) situées à proximité des universités ou du tramway demeurent très recherchées et trouvent preneur en quelques jours. Cette tension locative soutient l’intérêt des investisseurs en pierre de rendement, même si les rendements bruts se dégradent structurellement avec la baisse des prix de vente.
L’immobilier premium cannois : un îlot de stabilité
À Cannes, le marché affiche une tonalité différente. Le centre-ville près du Palais des Festivals maintient des prix au-delà de 5 800 euros/m², avec des prévisions de hausse de 4% attendues sur l’année entière, soutenues par les retombées du Festival international du cinéma. La Californie et Super Cannes conservent leur statut de segment premium ultra-haut de gamme, avec des villas dépassant régulièrement les 10 millions d’euros.
La particularité structurelle du marché cannois réside dans sa composition : 93% du parc est constitué d’appartements et seulement 7% de maisons. Cette rareté des maisons maintient des prix soutenu dans les secteurs premium, tandis que Le Cannet et Mougins émergent comme alternatives plus abordables pour les familles, bénéficiant d’un regain d’intérêt notable.
Les acheteurs étrangers : un soutien geopolitiquement fragile
L’internationalisation du marché immobilier de la Riviera s’accentue : la part des transactions internationales est passée de 28% en 2024 à 31% en 2025. Suisses, Britanniques, Belges, Scandinaves et investisseurs du Moyen-Orient continuent de considérer la Côte d’Azur comme une valeur refuge patrimoniale. Cependant, les tensions géopolitiques actuelles freinent certains afflux traditionnels, créant une incertitude sur le soutien du haut de gamme dans les mois à venir.
Les délais de vente à Nice demeurent relativement fluides à 88 jours en moyenne, contre 91 jours un an plus tôt. La marge de négociation s’établit à 1-2% du prix affiché dans les secteurs prisés, mais atteint 4-6% dans les quartiers Nord, signalant un rééquilibrage du rapport de force en faveur des acheteurs.
Perspectives 2026 et recommandations patrimoniales
Les analystes anticipent un mouvement contrasté au second semestre 2026. Si la Banque centrale européenne relève ses taux d’intérêt comme l’anticipe Bloomberg, les crédits immobiliers pourraient remonter vers 4%, pesant mécaniquement sur la capacité d’emprunt et les prix. À l’inverse, le retour potentiel des acheteurs internationaux après la résolution des tensions du Moyen-Orient pourrait soutenir le haut de gamme.
Dans ce contexte de bifurcation possible, les conseillers en gestion de patrimoine de la Riviera recommandent aux vendeurs un positionnement réaliste des prix d’affichage, et aux acheteurs une négociation ferme, le rapport de force s’étant rééquilibré en leur faveur, particulièrement pour les biens nécessitant des travaux ou affichant un DPE défavorable. Les biens classés F et G enregistrent en effet des abattements croissants atteignant -15%, conséquence du calendrier d’interdiction de location progressif.
Pour les investisseurs et propriétaires de la région PACA, ce décrochage niçois d’avril 2026 marque une inflexion importante : après trois années d’euphorie immobilière, la Côte d’Azur bascule dans une phase d’ajustement structurel. Les acquéreurs disposent enfin de marges de manœuvre; les vendeurs doivent anticiper une consolidation des prix sur l’année.