Adresse
12 rue d'Enghien
75010 Paris, France
Le marché immobilier de la Côte d’Azur entre en 2026 dans une phase de stabilisation après plusieurs années de hausse soutenue. Selon les données consolidées publiées par la Chambre des Notaires des Alpes-Maritimes et croisées avec les baromètres Orpi, Meilleurs Agents et PAP, Cannes s’établit à 5 862 euros le mètre carré en moyenne pour les appartements, tandis que Nice consolide sa position à 5 336 euros le mètre carré. Cette phase mature du marché immobilier Côte d’Azur reflète une professionnalisation croissante, une sélectivité accrue des vendeurs et un retour progressif des acheteurs français, portés par une détente des taux de crédit immobilier désormais sous la barre des 3,5 %.
Cannes maintient son leadership tarifaire avec une progression modérée
Cannes conserve son statut de référence tarifaire sur la Riviera, avec un prix moyen de 5 862 euros le mètre carré pour les appartements et 6 715 euros pour les maisons, en hausse modérée de +3,34 % sur deux ans. Le centre-ville et la Croisette restent au-dessus de 8 188 euros le mètre carré en moyenne, avec des pointes à 17 928 euros pour les biens d’exception. Cette progression contenue tranche avec les années précédentes et signale un marché qui atteint ses plafonds naturels dans les secteurs premium.
Le ralentissement des transactions est notable : sur 2024, seulement 1 101 biens ont été vendus à Cannes, soit un recul de 58,55 % sur deux ans. Ce phénomène ne reflète pas une crise, mais plutôt une sélection accrue. Les quartiers premium comme la Croisette, la Californie et Palm Beach continuent d’afficher des valeurs élevées portées par une demande internationale constante. Le Suquet, cœur historique perché au-dessus du port, attire une clientèle en quête d’authenticité avec des prix situés entre 6 800 et 9 200 euros le mètre carré. Mougins et Le Cannet bénéficient d’un report de demande des familles cherchant un meilleur rapport qualité-prix, avec respectivement 5 100 et 4 950 euros le mètre carré.
Nice : un marché plus profond et liquide
Nice affiche un profil de marché sensiblement différent, plus profond et plus liquide. Le prix moyen nicois tourne autour de 5 336 euros tous biens confondus, avec des maisons grimpant à 6 113 euros le mètre carré. Le Mont Boron et le Carré d’Or, secteurs emblématiques de la ville, atteignent 8 000 à 12 000 euros le mètre carré.
Les dynamiques urbaines favorisent une demande soutenue : le Port et le quartier Libération montent progressivement, portés par une demande urbaine constante et la requalification des friches ferroviaires. Cette diversité de quartiers et de typologies explique la plus grande résilience du marché niçois face aux variations conjoncturelles. Les transactions restent plus régulières, offrant une meilleure liquidité aux vendeurs et acheteurs.
Taux de crédit et contraintes énergétiques : les vrais leviers du marché
La détente progressive des taux de crédit immobilier constitue le facteur décisif de cette stabilisation. Après avoir atteint un pic autour de 4 % en 2023, les taux se sont repliés sous la barre des 3,5 % pour les meilleurs dossiers en 2026. Cette amélioration ramène des acheteurs sur le marché et élargit les capacités d’emprunt des ménages. La marge de négociation reste limitée dans les secteurs prisés (1 à 2 % du prix affiché) mais atteint 4 à 6 % dans les quartiers nord ou pour les biens énergivores.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’impose comme un critère de sélection déterminant. Les biens classés F et G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, ce qui a entraîné une chute de valeur de 8 à 15 % selon les quartiers. À l’inverse, les biens A, B et C maintiennent une prime de 5 à 8 % par rapport à leur évaluation théorique. Cette bifurcation énergétique façonne désormais la géographie des prix sur la Côte d’Azur.
Profil des acheteurs : internationalisation confirmée et retour français
La composition des acheteurs évolue de façon significative. Les Suisses, Britanniques, Scandinaves, Belges et investisseurs du Moyen-Orient continuent de considérer Cannes et Nice comme une valeur refuge. La part de transactions internationales est passée de 28 % en 2024 à 31 % en 2025, selon les notaires. Le segment haut de gamme (au-delà de 2 millions d’euros) est très majoritairement (78 %) acquis par des non-résidents.
En parallèle, on observe un retour progressif des acquéreurs français, notamment cadres, chefs d’entreprise et professions libérales souhaitant s’installer durablement. Le télétravail partiel, désormais bien ancré dans les mœurs professionnelles, renforce l’attrait de la Riviera pour une clientèle active. Les appartements de standing avec terrasse, vue mer ou prestations haut de gamme restent les plus demandés, notamment dans les résidences sécurisées avec ascenseur et parking. Les maisons, plus rares (7 % du parc cannois contre 93 % d’appartements), suscitent un fort intérêt, en particulier dans les secteurs de la Californie et de Super Cannes.
Perspectives 2026 : stabilité et rayonnement international
Les analystes anticipent une progression moyenne contenue de +4 % sur l’année 2026 pour Cannes, soutenue par les événements comme le Festival et le Grand Prix de Monaco voisin. Nice pourrait connaître une hausse similaire grâce aux projets d’urbanisme majeurs : extension du tramway, éco-vallée et requalification des quartiers Libération et Saint-Roch. Cette stabilisation représente une opportunité pour les investisseurs à long terme qui acceptent un horizon de valorisation plus réaliste et pour les acquéreurs occupants en quête d’un cadre de vie premium sans volatilité excessive.